Следующие рекомендации носят общий характер и варьируются в зависимости от практики и правил, принятых каждым судом в Италии. Поэтому в каждом отдельном случае всегда надо ссылаться на информацию указанную в судебном распоряжении (ordinanza del tribunale) и на уведомление процедуры продажи (avviso di vendita).

Продажа недвижимости подлежащая судебному исполнению, процедурам несостоятельности и процедурам банкротства осуществляется в судебном порядке судом или по решению суда, по доверенности, нотариусом (Закон Итальянской Республики № 302/98).

Каждый объект недвижимости, выставленный на продажу через аукцион, заранее оценивается экспертом, ранее назначенным судом. Участие в судебных аукционах открыто для всех, кроме самого банкрота. Каждый юридически-дееспособный человек может принять участие в аукционе (также без поддержки адвоката или другого специалиста по недвижимости): каждый заинтересованный покупатель, за исключением самого не исполняющего обязанности должника-банкрота (ст. 579 Гражданского Процессуального Кодекса Италии), может участвовать лично в приобретении на аукционе недвижимости подлежащей процедуре изъятия через суд или банкротству, или через адвоката (с последующим назначением заинтересованного лица), или через агента со специальной доверенностью.

Условия для участия в аукционе содержатся в судебном распоряжении на продажу: возможен раздел активов на один или несколько лотов, базовая цена аукциона, день и время аукциона, сумма депозита, минимальная сумма для увеличения предложений, и срок, не более, чем тридцать или шестьдесят дней после успешного окончания аукциона, в течение которого цена должна быть оплачена и условия для оплаты (ст. 581 Гражданского Процессуального Кодекса Италии).

Предложение об участии в аукционе должны быть поданы в секретариат суда (раздел Изъятий Недвижимости или раздел Банкротства) с описанием порядка и активов (лотов), которые Вы намерены приобрести (ст. 580 Гражданского Процессуального Кодекса Италии), личные данные покупателя, налоговый код и номер телефона.

К Вашему заявлению, поданному на гербовой бумаге (стоимость сбора 16 евро), должен быть прикреплен банковский гарантированный чек на сумму от 10 до 30% от базовой цены аукциона (в зависимости от условий аукциона), из которых 10% в качестве депозита (который в случае покупки будет вычтен из окончательной цены аукциона), и 20% в качестве расходов для перерегистрации собственности, через кассовые чеки (обычно 25% от стоимости имущества), выписанные на имя судьи, котроый вел процедкру изъятия недвижимости, или судьи банкротства или нотариуса делегата.

Заявление должно быть подано до 12.00 часов дня (в некоторых судах до 13.00 часов) до момента начала аукциона. Банковские чеки, которые выступают в качестве аванса на недвижимость и сборов в случае финальной покупки, будут возвращены, если Вы не выиграете аукцион. На аукционе покупатели делают ставки словесно, с минимальным увеличением указанным в уведомлении. Когда остаётся только один покупатель заинтересованный в увеличении ставки, лот присуждается документом имеющим временный характер.

После завершения аукциона, в течение 10 дней (крайний срок) от продажи, могут осуществляться новые предложения, при условии, что эти новые предложения превышают на пятую часть цены, достигнутой на аукционе (ст. 584 Гражданского Процессуального Кодекса Италии). Новые предложения подаются в Канцелярию Суда с кассовыми чеками и заявлению на гербовой бумаге (стоимость сбора 16 евро) с указыванием лота и процедуры, аналогично как в предыдущей процедуре.

Победитель аукциона должен оплатить в течение 30 дней (от окончательного решения суда) или 60 дней (в соответствии с уведомлением процедуры продажи ) и в порядке, указанном в судебном распоряжении, окончательную цену вместе с 20% расходов. В случае невыполнения победителем своих обязанностей в течение указанного срока, судья выносит постановление, дисквалифицирует победителя, который теряет 10% депозита в качестве штрафа и объявляет новый аукцион (ст. 587 Гражданского Процессуального Кодекса Италии). В некоторых случаях аукционы проходят без предложений (т.е. пустынные аукционы). В этом случае, судья установит новую дату аукциона, понижает базовую цену или может принять другой способ продажи.

Как и во всех сделках с недвижимостью, в дополнение к цене аукциона Вы платите налоги (НДС или налог на регистрацию, ипотечный налог, кадастровый налог, штампы), а также имеете возможностью использовать налоговые льготы, предоставляемые для обычный рыночных продаж (напр., льготы на первый дом (prima casa) – для этого нужно быть налоговым резидентом в Италии и не иметь другой недвижимости в Италии), льготы для фермеров или сельхоз предпринимателей, и т.д.) и затрат на регистрацию решения суда для передачи имущества, а также для кадастрового учета, делаются Канцелярией Суда или нотариусом.

Продажи не обременены нотариальными услугами. С передачей решения суда, судья приказывает отмену всех существующих ипотечных записей на имущество и отменяет его арест. Имущество передается судом после полной оплаты цены и налоговых платежей.

Расходы на перерегистрацию и аннулирование, в соответствии с юрисдикцией каждого суда, или полностью возлагаются на процедуру продажи, или на покупателя.

В случае если объект недвижимости занят должником или любым другим лицом без законного на это права (законное право может дать, например, контракт на аренду недвижимости зарегистрированный на дату, предшествующую дате регистрации ареста недвижимости), решение суда на передачу имущества победителю аукциона является исполнительным декретом, дающим право на немедленное освобождения недвижимости от незаконных персон там находящихся, через обращение к судебному сотруднику, вне пределах обычных процедур для выселения.

Если существует задолженность за коммунальные услуги, покупатель обязан оплатить долги текущего и предыдущего года.

Приобретение недвижимости в Италии через аукцион является процессом относительно простым (главное полностью выполнять условия судебного распоряжения), выгодным (Вы можете получить скидку в диапазоне 25%-50% от рыночной стоимости), но имеет также много подводный камней. Например суд и оценочная процедура не гарантирует объект недвижимости от так называемых невидимых дефектов (vizi occulti). Поэтому каждый покупатель должен предварительно делать независимую оценку и анализ объекта.

Наши услуги на приобретение объектов недвижимости на аукционе в Италии стоят 5% от суммы сделки (минимальная комиссия не может быть ниже 10.000 Евро) и оплачиваются следующим образом:

• 5.000 евро при подписании контракта с нами (retainer fee);
• остальная сумма при окончательном приобретении объекта (success fee).

ANTPartners защитит Ваши интересы на всех этапах сделки!